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樓市“三穩”基本實現,2021調控之“弦”需時刻繃緊

2021-01-14 11:11    經濟參考報

  2020年中央經濟工作會議提出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因地制宜、多策並舉,促進房地產市場平穩健康發展。回顧過去一年,樓市從“冰凍”狀態較快恢復,成為穩投資重要支撐。下半年以來,大部分區域出現了成交同比上漲。各地堅持“房住不炒”定位,調控因城施策、更加靈活,穩地價、穩房價、穩預期基本實現。同時,市場地域分化明顯,熱點城市投機投資需求回潮。展望2021年,房價上漲壓力仍然存在,各地需嚴密監測樓市資金流向,保持市場平穩健康發展。

  “回穩”是2020年房地產市場的“主旋律”。面對疫情衝擊,房地產市場從“冰凍”狀態快速恢復,銷售和投資走出“谷底”,走出深“V”型走勢。商品住宅銷售面積、銷售金額和房地產開發投資均在下半年恢復正增長。

  樓市成交較快恢復。2020年1月下旬至2月,突如其來的新冠肺炎疫情讓樓市進入“冷凍”狀態。大多數開發商暫停銷售活動,二手房中介也停止營業。2020年前2月,全國商品房銷售面積同比下降39.9%,商品房銷售額下降35.9%。受疫情影響,武漢、石家莊和太原等12個二線城市無成交,35個三線城市中也有超過1/3的城市無成交,全國大多數城市的房產成交量跌至冰點。

  2020年3月份以來,隨着各地疫情逐步得到有效控制,新房售樓處、中介門店恢復開放,樓市呈現回暖態勢。“疫情後長三角市場率先恢復,珠三角後期發力,市場規模持續保持增長。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉説。10月份,全國商品房銷售面積與去年同期持平,住宅銷售面積增長0.8%,年內首次增速回正。11月份,商品房及住宅銷售面積增幅持續擴大。1-11月,全國商品房銷售面積150834萬平方米,同比增速為1.3%;住宅銷售面積增長1.9%。

  “房地產是在各領域恢復較快的行業。”中國房地產業協會會長馮俊説,住宅需求具有延展性,且住房消費能力取決於居民的長期收入,疫情期間未被滿足的需求將在之後釋放,因此總的來看,疫情對房地產市場成交影響不大。

  房價環比漲幅收窄。從房價變化來看,2020年4月份起,隨着樓市回暖,房價整體漲幅開始擴大,這種情況持續至7月份。8月份以來,各線城市新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格的漲幅持續收窄或持平。記者對數據進行梳理後發現,一二三線城市的新建商品住宅銷售價格漲幅分別從8月份的0.6%、0.6%、1%下降到11月份的0.3%、0.1%、0.2%;二手住宅價格漲幅從8月份的1.0%、0.4%、0.6%下降到0.5%、0.2%、0.2%。

  房價漲幅波動區間也在收窄:2020年前11個月,70個大中城市商品住宅價格環比漲幅波動區間在-1%到2.0%之間,2019年同期為-1%到2.8%,2018年同期為-1.1%到6.2%。

  易居企業集團CEO丁祖昱認為,上半年,各地調控政策以穩定寬鬆為主,地方政府積極推地、緩解企業購地資金壓力、放寬預售條件、簡化審批程序等,供給端政策空間較大。同時,較為寬鬆的房貸政策對購房者形成利好,前期積壓的住房需求持續釋放,因而一度出現漲幅擴大的趨勢。2020年7月以來,深圳、杭州、寧波、東莞等熱點城市相繼出台房地產調控政策。如深圳將落户購房年限延長到3年,並提高二套房的首付比例,加大徵收交易税費等。

  “收緊調控政策的城市,共同點是市場熱度高、房價明顯上漲,出現了炒作氛圍。”招商證券認為,縱觀全年,多地政府出台房地產支持政策以對沖疫情帶來的風險,體現“穩地價、穩房價、穩預期”是雙邊區間管理。這再次向市場發出信號:“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”的大框架不會變。

  此外,房地產仍是穩投資的重要支撐。2020年1-11月,全國房地產開發投資129492億元,同比增長6.8%,增速比1-10月提高0.5個百分點,已保持連續六個月同比為正的態勢。

  從三大領域投資來看,房地產開發投資增速明顯高於基礎設施投資的1.0%和製造業投資的-3.5%。“房地產開發投資數據呈現穩中向上的良好勢頭,但還未達到2019年10%左右的增速水平,在經濟逐步復甦下,房企投資增速仍有上升的空間,仍是2020年經濟穩增長的主引擎。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙説。

  因城施策更加靈活不穩定因素仍然存在

  2020年,各地房地產調控力度不放鬆,堅持“房住不炒”定位不變,銀保監會、央行、住建部等部委多次召開會議強調保持樓市調控政策的連續性和穩定性。7月以來,中央多次召開會議強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段,同時,保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性,加快建立房地產金融長效管理制度,下半年房地產金融監管整體呈現逐漸收緊態勢。

  同時,在“房住不炒”指導下,地方政府因城施策更加靈活,“穩地價、穩房價、穩預期”基本實現。2020年下半年以來,熱點城市房地產市場有所降温,搖號搶房等現象有所減少,房企盲目舉債擴張有所緩解。旭輝控股董事局主席林中等業界人士認為,房價暴漲時代已一去不復返,“未來房子是保值品,但不是回報高的投資品”。

  但影響房地產市場穩定的因素並未完全消失。一是房價上漲壓力仍存。國家統計局數據顯示,2020年1-11月,全國土地均價為6746元/平方米,同比漲幅達到22.5%。前11個月,房地產開發企業土地購置面積同比下降5.2%,土地成交價款同比增長16.1%。“一降一升”,傳導出未來房價可能承受上漲壓力。有業內人士認為,在城鎮化背景下,房價上漲的內在動力仍然存在,而房屋投資屬性還難言完全解除,因此今年房價仍有上漲壓力。

  二是部分城市房地產資產泡沫風險隱現。近來,深圳等城市由於新房和二手房價格倒掛,樓市出現“打新熱”,引發各界對樓市泡沫加劇的擔憂。同時,各路資金進入房地產領域的衝動仍然強烈,部分區域“經營貸”有捲土重來跡象,或擾亂住房和金融市場。有購房者反映,近幾個月收到多家銀行發來的可辦理房產抵押貸信息,年化利息3.75%,遠低於房貸利率。“如果買房的話,肯定不會用自己的錢,現在‘經營貸’利率這麼低。”一名企業負責人説。

  三是難改土地財政路徑依賴。地方發展依賴房地產的情況難以在短期內徹底改變,不排除有些地方政府依舊將房地產作為短期刺激經濟的手段,通過推高地價來增加地方財政收入。中信證券研究部分析指出,2020年前三季度,國有土地使用權出讓收入49360億元,同比增長10.3%,全年土地出讓金的增速可能高於前三季度增長。“通過總結各地政府的政府性基金收入計劃,我們發現即使在疫情影響沒有充分顯現的情況下,地方政府也需要更多的土地出讓金。”

  2021調控之“弦”需時刻繃緊

  2020年房地產市場總體保持穩定,但市場不乏“暗流”,平穩健康發展的基礎仍需合力夯實。

  熱點城市調控不可放鬆。在新型城鎮化持續推進背景下,人口及土地等關鍵要素資源將加速向城市羣和中心城市聚集。值得關注的是,重點城市商品住宅市場規模已基本恢復,部分城市住宅銷售價格出現過快上漲苗頭,尤以長三角和珠三角地區量價上行特徵最為突出。根據中國指數研究院統計,2020年1-11月,長三角、珠三角新建住宅價格累計漲幅較去年同期均明顯擴大,其中長三角累計漲幅為近四年同期最高水平。在土地市場上,2020年一線城市推地量及優質地塊推出量增加,帶動了樓板價結構性上漲。

  丁祖昱表示,從土拍市場來看,城市分化也非常明顯。土地成交金額前30位的城市,佔全部城市土地總成交額的“半壁江山”,成交面積佔比29%。“2020年是近五年來全國土地出讓分化最嚴重的一年,開發商把50%的錢投到了30個城市中。”

  此外,還要加快建立房地產金融長效管理機制。中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清發表文章指出,我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以説,房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

  丁祖昱認為,2020年8月出台的房地產“三道紅線”融資新規,讓房企資金壓力驟升。“房地產依賴金融,但是‘三道紅線’政策出現之後,房企的融資流、現金流可能變負,這對所有地產公司來説都是巨大的挑戰。因此一部分企業出現了債券違約、信用違約等現象。2021年房企最難和最大的挑戰,是在資金上的挑戰。”

  不少業界專家建議,加快建立房地產金融長效管理機制,強化房地產金融監管,防止房地產市場過度金融化。藍綠雙城董事長曹舟南認為,堅決貫徹“三道紅線”等措施,有利於保持全國房地產調控的連續性和穩定性,是實現“房住不炒”、因城施策、保障房地產市場平穩運行的重要措施。(全民集運收費編輯 李明丹)

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